Introducción
Una de las grandes ventajas de invertir en Paraguay es la facilidad con la que extranjeros pueden adquirir propiedades. A diferencia de otros países latinoamericanos con restricciones complejas, Paraguay ofrece un marco legal simple y favorable para inversores internacionales.
Esta guía detallada te llevará paso a paso por todo el proceso de compra, desde la búsqueda inicial hasta la firma de escrituras, incluyendo requisitos legales, documentación necesaria, costos y tiempos estimados.
Marco legal: Derechos de los extranjeros
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Paraguay?
SÍ, con igualdad de derechos.
La Constitución Nacional de Paraguay garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos paraguayos, con una única restricción:
Restricción única: Propiedades rurales en zonas de frontera (50 km del límite internacional) requieren autorización especial del Poder Ejecutivo.
NO hay restricciones para:
- ✅ Propiedades urbanas (casas, departamentos, locales comerciales)
- ✅ Propiedades rurales fuera de zona fronteriza
- ✅ Cantidad de propiedades que puedes poseer
- ✅ Nacionalidad del comprador
Ventajas legales para extranjeros
- No necesitas residencia permanente para comprar
- No hay impuestos especiales para extranjeros
- Título de propiedad a tu nombre sin intermediarios
- Herencia protegida para descendientes extranjeros
- Libertad cambiaria total para transferir fondos
Requisitos y documentación necesaria
Documentos personales obligatorios
Para extranjeros NO residentes:
- Pasaporte vigente
- Original y copia certificada
- Mínimo 6 meses de vigencia
- Apostilla de pasaporte
- Apostilla de La Haya en tu país de origen
- O legalización consular paraguaya
- Certificado de soltería o acta de matrimonio
- Si estás casado: acta de matrimonio apostillada
- Si estás soltero: certificado de soltería apostillado
- Traducción oficial al español si está en otro idioma
- Comprobante de domicilio
- De tu país de origen
- Puede ser: factura de servicio, estado de cuenta bancario
- No mayor a 3 meses de antigüedad
Para extranjeros CON residencia permanente:
- Cédula de identidad paraguaya
- Original y copia
- Certificado de matrimonio o soltería (opcional según escribano)
- Comprobante de domicilio en Paraguay
Documentos adicionales recomendados
- RUC (Registro Único del Contribuyente): Obligatorio para declarar impuestos
- Cuenta bancaria en Paraguay: Facilita transferencias y pagos
- Poder notarial (si no estarás presente): Debe ser apostillado
Proceso de compra paso a paso
PASO 1: Búsqueda y selección de propiedad
Duración estimada: Variable (1-6 semanas)
Acciones:
- Define tu presupuesto y objetivos de inversión
- Investiga zonas y tipos de propiedad
- Contacta inmobiliarias especializadas en clientes extranjeros
- Agenda visitas presenciales (recomendado) o virtuales
Tips importantes:
- ✅ Trabaja con inmobiliarias matriculadas y con reputación
- ✅ Visita personalmente si es posible (o envía representante de confianza)
- ✅ Revisa al menos 5-10 opciones antes de decidir
- ✅ Verifica el estado real de la propiedad
- ✅ Pregunta por historial de precios de la zona
Costos en esta etapa: USD 0 (las inmobiliarias no cobran al comprador)
PASO 2: Verificación legal de la propiedad
Duración estimada: 3-5 días
Acciones:
- Solicita al vendedor o inmobiliaria:
- Certificado de Dominio del Registro Público
- Certificado de Gravámenes (hipotecas, embargos)
- Título de propiedad original
- Plano catastral aprobado
- Constancia de deuda municipal (impuesto inmobiliario al día)
- Contrata un abogado para verificar:
- Que el vendedor sea el propietario legítimo
- Que no haya hipotecas, embargos o juicios pendientes
- Que los límites y medidas coincidan con el catastro
- Que los impuestos estén al día
Costos:
- Certificados del Registro Público: USD 30-50
- Honorarios abogado (verificación): USD 300-500
⚠️ CRÍTICO: Nunca avances sin esta verificación. Muchos problemas se detectan aquí.
PASO 3: Negociación y reserva
Duración estimada: 3-7 días
Acciones:
- Negociación del precio:
- Precio de lista vs precio real de mercado
- Revisa comparables en la zona
- Los precios suelen ser negociables (5-15% de margen)
- Definir condiciones:
- Forma de pago (contado, financiado, en cuotas)
- Fecha de escrituración
- Qué incluye/excluye la venta (muebles, electrodomésticos)
- Quién paga gastos de escrituración (usualmente el comprador, pero negociable)
- Firma de boleto de reserva:
- Documento que «congela» la propiedad
- Pago de seña: 5-10% del valor total
- La seña se descuenta del precio final
- Si el comprador se arrepiente, pierde la seña
- Si el vendedor se arrepiente, devuelve el doble de la seña
Ejemplo:
Precio acordado: USD 150,000
Seña (10%): USD 15,000
Saldo para escrituración: USD 135,000
Costos:
- Seña: 5-10% del valor (se descuenta del total)
PASO 4: Preparación de documentación
Duración estimada: 1-2 semanas
Acciones:
- Obtener RUC (si no lo tienes):
- Presencial en oficinas de SET (Subsecretaría de Estado de Tributación)
- Documentos: Pasaporte, comprobante de domicilio
- Tiempo: 1-2 días
- Costo: Gratuito
- Abrir cuenta bancaria (recomendado):
- Bancos que trabajan con extranjeros: Banco Atlas, Itaú, GNB, BBVA
- Documentos: Pasaporte, RUC, comprobante de domicilio, referencias
- Tiempo: 3-7 días
- Depósito mínimo: Variable (USD 0 – 1,000 según banco)
- Apostillar documentos personales:
- Si vienes de otro país: Apostilla de La Haya en origen
- Traducción oficial al español (si aplica)
- Tiempo: Depende de tu país (1-4 semanas)
- Transferir fondos a Paraguay:
- Desde tu cuenta en el exterior a tu cuenta paraguaya
- O traer efectivo (declarar si supera USD 10,000)
- O transferencia directa desde el exterior el día de escritura
Costos:
- Apostilla: USD 30-100 (varía según país)
- Traducción oficial: USD 20-50 por documento
- Apertura cuenta bancaria: USD 0-50
- Transferencia internacional: 0.5-2% (depende de banco)
PASO 5: Escrituración (firma del contrato de compraventa)
Duración: 1 día (la firma en sí), pero la preparación toma 5-10 días
Acciones:
- Elección de escribano:
- Puede ser propuesto por tu abogado o la inmobiliaria
- Debe ser escribano matriculado
- Verifica que tenga experiencia con extranjeros
- Preparación de minuta:
- El escribano prepara el contrato de compraventa
- Revisa todos los términos antes de firmar
- Tu abogado debe revisar el documento
- Día de la escrituración:
- Reunión en la escribanía con vendedor y comprador
- Presentación de documentos originales
- Lectura del contrato
- Firma de escritura pública
- Pago del saldo (efectivo, cheque certificado o transferencia)
- Entrega de llaves (generalmente)
Importante durante la firma:
- ✅ Verifica que todos los datos sean correctos (nombres, documentos, dirección)
- ✅ Confirma que el precio en la escritura sea el real (no subdeclarado)
- ✅ Asegúrate de recibir copia certificada de la escritura
- ✅ Solicita los documentos originales de la propiedad
Costos de escrituración:
Valor de la propiedad: USD 150,000
Honorarios escribano (1-2%): USD 2,250
Timbre notarial (0.5%): USD 750
IVA sobre honorarios (10%): USD 225
Inscripción Registro Público (0.5-1%): USD 1,125
Certificados y trámites: USD 150
TOTAL APROXIMADO: USD 4,500 (3% del valor)
Nota: Estos gastos usualmente los paga el comprador, pero es negociable.
PASO 6: Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Duración: 2-4 semanas (lo hace el escribano)
Acciones:
- El escribano se encarga de inscribir la escritura en el Registro Público
- Esto te convierte oficialmente en el propietario legal
- Recibes el «Certificado de Dominio» a tu nombre
Importante:
- Hasta que no esté inscrito, la propiedad no es oficialmente tuya
- Solicita al escribano actualizaciones sobre el proceso
- Una vez inscrito, pide tu Certificado de Dominio original
Costos: Ya incluidos en gastos de escrituración
PASO 7: Post-compra
Acciones inmediatas:
- Cambio de titularidad de servicios:
- Agua: ESSAP
- Luz: ANDE
- Internet/cable/teléfono: Proveedores privados
- Gas (si aplica)
- Actualizar impuesto inmobiliario:
- Ir a la municipalidad correspondiente
- Actualizar titular del impuesto
- Configurar débito automático (recomendado)
- Contratar seguros:
- Seguro de incendio (recomendado)
- Seguro de contenido (si está amueblado)
- Si vas a alquilar:
- Contratar administrador de propiedades
- Amueblar y equipar
- Publicar en portales inmobiliarios
Formas de pago
Opción 1: Pago en efectivo (USD)
Ventajas:
- ✅ Sin comisiones bancarias
- ✅ Negociación de precio más favorable
- ✅ Proceso más rápido
Desventajas:
- ❌ Riesgo de seguridad al transportar
- ❌ Debes declarar si ingresas más de USD 10,000 al país
Proceso:
- Traes los dólares físicamente (declarando en aduana)
- O los retiras de tu cuenta bancaria en Paraguay
- Pagas en la escribanía el día de la firma
Opción 2: Transferencia bancaria local
Ventajas:
- ✅ Seguro y trazable
- ✅ No hay límite de monto
Desventajas:
- ❌ Necesitas cuenta bancaria en Paraguay
- ❌ Proceso de apertura puede tomar 1-2 semanas
Proceso:
- Abres cuenta en banco paraguayo
- Transfieres fondos desde tu país a tu cuenta paraguaya
- El día de escritura, transfieres a la cuenta del vendedor
Opción 3: Transferencia internacional directa
Ventajas:
- ✅ No necesitas cuenta en Paraguay
- ✅ Directo desde tu banco al vendedor
Desventajas:
- ❌ Comisiones más altas (1-3%)
- ❌ Puede tardar 2-5 días hábiles
- ❌ Tipo de cambio menos favorable
Proceso:
- Coordinas con el vendedor sus datos bancarios
- Envías SWIFT desde tu banco
- Se escritura una vez confirmada la recepción
Opción 4: Financiamiento bancario
Ventajas:
- ✅ No necesitas todo el capital inmediatamente
- ✅ Palanca financiera
Desventajas:
- ❌ Tasas de interés: 8-12% anual en USD
- ❌ Requisitos más estrictos para extranjeros
- ❌ Usualmente financian máximo 60-70% del valor
Requisitos típicos para extranjeros:
- Residencia permanente o temporal
- Ingresos demostrables
- Antigüedad laboral mínima
- Inicial del 30-40%
Costos totales de compra: Ejemplo completo
COMPRA DE DEPARTAMENTO: USD 150,000
COSTOS INICIALES:
Seña (10%): USD 15,000
COSTOS DE ESCRITURACIÓN (DÍA DE FIRMA):
Saldo del precio: USD 135,000
Gastos notariales y registro (3-4%): USD 5,250
TOTAL DÍA DE FIRMA: USD 140,250
COSTOS POST-COMPRA (PRIMEROS MESES):
Muebles y equipamiento (opcional): USD 8,000
Conexión de servicios: USD 100
Seguro anual: USD 300
Impuesto inmobiliario (prorrateado): USD 250
TOTAL POST-COMPRA: USD 8,650
INVERSIÓN TOTAL: USD 163,900
Nota: Si la propiedad es nueva, suma IVA 10% = USD 15,000 adicionales
Timeline completo del proceso
Proceso express (todo sale perfecto):
- Semana 1-2: Búsqueda y selección
- Semana 3: Verificación legal y negociación
- Semana 4: Preparación documentos y seña
- Semana 5-6: Escrituración
- Semana 7-8: Inscripción en Registro TOTAL: 6-8 semanas
Proceso realista (con imprevistos típicos):
- Mes 1: Búsqueda, visitas, negociación
- Mes 2: Verificación legal, apostillas, preparación
- Mes 3: Escrituración e inscripción TOTAL: 2-3 meses
Proceso complejo (extranjero desde el exterior sin residencia):
- Mes 1-2: Búsqueda remota, selección
- Mes 3: Viaje a Paraguay, visitas, verificaciones
- Mes 4: Apostillas, documentación, transferencias
- Mes 5: Escrituración
- Mes 6: Inscripción y finalización TOTAL: 4-6 meses
Errores comunes a evitar
❌ Error 1: No verificar la situación legal de la propiedad
Consecuencia: Comprar con hipotecas ocultas, embargos o problemas de límites Solución: SIEMPRE contratar abogado para due diligence
❌ Error 2: Subdeclarar el precio en la escritura
Consecuencia: Problemas futuros al vender, con impuestos o herencia Solución: Escriturar al precio real de venta
❌ Error 3: No tener apostillados los documentos a tiempo
Consecuencia: Retrasos de semanas o meses Solución: Iniciar apostillas apenas decidas comprar
❌ Error 4: Pagar seña sin boleto de reserva firmado
Consecuencia: Riesgo de perder el dinero sin protección legal Solución: SIEMPRE firmar documento de reserva formal
❌ Error 5: No visitar personalmente la propiedad
Consecuencia: Sorpresas desagradables (estado, ubicación, entorno) Solución: Visita personal o envía representante de máxima confianza
❌ Error 6: Trabajar con inmobiliarias no matriculadas
Consecuencia: Estafas, propiedades con problemas, falta de seriedad Solución: Verifica matrícula en Ministerio de Urbanismo
❌ Error 7: No calcular todos los costos
Consecuencia: Quedarte sin capital para gastos de escrituración Solución: Calcula 15-20% adicional al precio de lista
Preguntas frecuentes
¿Necesito viajar a Paraguay para comprar? Técnicamente no, puedes dar poder notarial apostillado a un representante. Pero es MUY recomendable viajar al menos para ver la propiedad y firmar tú mismo.
¿Puedo comprar a nombre de una empresa? Sí, pero debes constituir la empresa en Paraguay primero (sociedad anónima o SRL). Tiene implicancias fiscales diferentes.
¿Cuánto tiempo puedo estar fuera del país siendo propietario? Todo el tiempo que quieras. No hay obligación de residencia para mantener la propiedad.
¿Necesito traductor? Si no hablas español, sí es recomendable contratar traductor oficial para la escrituración.
¿Puedo traer dólares físicos? Sí, pero debes declararlos en aduana si superas USD 10,000.
¿Qué pasa si el vendedor desaparece después de la seña? Por eso es crucial el boleto de reserva formal. Puedes exigir el doble de la seña o compeler la venta judicialmente.
Checklist final antes de comprar
- [ ] Verificación legal completa realizada
- [ ] Todos los certificados sin observaciones
- [ ] Impuestos al día
- [ ] Precio justo según mercado
- [ ] Todos tus documentos apostillados
- [ ] RUC obtenido
- [ ] Fondos disponibles (precio + 15% de gastos)
- [ ] Abogado contratado
- [ ] Escribano elegido
- [ ] Boleto de reserva firmado
- [ ] Fecha de escrituración confirmada
- [ ] Plan post-compra definido (alquilar, vivir, etc.)
Conclusión
Comprar propiedades en Paraguay siendo extranjero es un proceso sorprendentemente simple comparado con otros países de la región. Con la documentación correcta, asesoría profesional y siguiendo estos pasos, puedes completar tu compra en 2-3 meses sin complicaciones.
La clave está en:
- ✅ Trabajar con profesionales confiables
- ✅ No apurar el proceso de verificación legal
- ✅ Tener todos los documentos preparados con anticipación
- ✅ Calcular todos los costos desde el inicio
¿Listo para comprar tu propiedad en Paraguay? Contáctanos y te acompañamos en cada paso del proceso con total transparencia y profesionalismo.