Introducción
Una de las principales ventajas de invertir en real estate en Paraguay es su sistema impositivo favorable. A diferencia de otros países latinoamericanos con cargas fiscales elevadas, Paraguay ofrece uno de los regímenes tributarios más competitivos de la región, convirtiéndose en un destino ideal para inversores extranjeros que buscan maximizar su rentabilidad.
En esta guía completa, desglosamos todos los impuestos relacionados con la inversión inmobiliaria en Paraguay, desde la compra hasta la generación de rentas y eventual venta, con ejemplos prácticos y comparativas regionales.
Impuestos al comprar una propiedad
1. Impuesto al Valor Agregado (IVA) – 10%
¿Cuándo se aplica?
- Solo en la compra de inmuebles nuevos (primera venta)
- No se aplica en propiedades usadas (reventa)
Base imponible:
- Se calcula sobre el precio de venta (excluyendo el valor del terreno en algunos casos)
Ejemplo práctico:
Departamento nuevo: USD 150,000
IVA (10%): USD 15,000
Total a pagar: USD 165,000
Departamento usado: USD 150,000
IVA: USD 0 (exento)
Total a pagar: USD 150,000
Importante: El vendedor es quien debe facturar y tributar el IVA, no el comprador directamente, pero el costo se traslada al precio final.
2. Gastos de escrituración (3-5% del valor)
Aunque no son impuestos directos, estos costos notariales y registrales son obligatorios:
- Honorarios notariales: 1-2% del valor de escritura
- Timbre notarial: Aproximadamente 0.5%
- Inscripción en Registro Público: 0.5-1%
- Certificados y trámites diversos: 0.5-1%
Total estimado: 3-5% del valor de la propiedad
Ejemplo:
Propiedad: USD 150,000
Gastos de escrituración (4%): USD 6,000
3. Impuesto a la Renta de Actividades Comerciales (IRACIS) – Solo para desarrolladores
Este impuesto del 10% se aplica solo si compras directamente de una empresa constructora, pero es absorbido por el vendedor, no el comprador.
Impuestos por tenencia de propiedad
1. Impuesto Inmobiliario Municipal (Anual)
Tasas según municipio:
- Asunción: 0.5% – 1% del valor fiscal
- San Lorenzo: 0.3% – 0.6%
- Luque: 0.4% – 0.8%
- Fernando de la Mora: 0.4% – 0.7%
Importante: El valor fiscal suele ser significativamente menor al valor de mercado (30-50% menos).
Ejemplo práctico:
Valor de mercado: USD 150,000
Valor fiscal: USD 75,000 (50% del valor real)
Impuesto inmobiliario (0.7%): USD 525/año
Promedio mensual: USD 43.75
Descuentos disponibles:
- Pago adelantado del año completo: 10-20% de descuento
- Jubilados/adultos mayores: Exenciones parciales
2. Gastos de condominio (para departamentos/torres)
No es un impuesto, pero es un costo recurrente:
- Promedio en Asunción: USD 80-150 mensuales
- Incluye: Seguridad, mantenimiento, áreas comunes, servicios básicos compartidos
Impuestos por rentas de alquiler
1. IRP (Impuesto a la Renta Personal) – 10%
Este es el impuesto más relevante para inversores:
Base imponible:
- Se calcula sobre el ingreso neto de alquiler
- Puedes deducir ciertos gastos operativos
Gastos deducibles:
- Impuesto inmobiliario municipal
- Gastos de condominio
- Reparaciones y mantenimiento
- Comisiones de administración
- Seguros de la propiedad
- Servicios básicos si están a cargo del propietario
Ejemplo detallado:
Alquiler mensual: USD 1,200
Ingresos anuales: USD 14,400
Gastos deducibles anuales:
– Impuesto inmobiliario: USD 525
– Condominio: USD 1,200
– Mantenimiento: USD 600
– Comisión administración (10%): USD 1,440
– Seguro: USD 300
Total gastos: USD 4,065
Renta neta: USD 14,400 – USD 4,065 = USD 10,335
IRP (10%): USD 1,033.50/año (USD 86/mes)
Rentabilidad neta: USD 13,366.50/año
2. Declaración jurada anual
Obligaciones:
- Presentar declaración jurada del IRP anualmente
- Plazo: Hasta abril del año siguiente
- Puede hacerse online o con contador
Alternativa: Retención en origen
- El inquilino puede retener el 8% del alquiler mensual
- Esto libera al propietario de hacer declaración anual
- Menos flexible pero más simple administrativamente
Impuestos al vender la propiedad
1. IRP sobre ganancia de capital – 10%
¿Cuándo se aplica?
- Solo sobre la ganancia (plusvalía), no sobre el precio total de venta
Cálculo:
Precio de compra: USD 150,000
Gastos de compra: USD 6,000
Inversión total: USD 156,000
Precio de venta: USD 200,000
Gastos de venta: USD 8,000
Ingreso neto: USD 192,000
Ganancia de capital: USD 192,000 – USD 156,000 = USD 36,000
IRP (10%): USD 3,600
Exenciones:
- Si la propiedad fue tu vivienda principal por más de 10 años, hay exenciones parciales
- Consulta con un contador para casos específicos
2. Gastos de escrituración de venta (2-3%)
Similar a la compra, hay costos notariales para transferir la propiedad:
- Promedio total: 2-3% del valor de venta
- Generalmente lo paga el comprador, pero es negociable
Impuestos que NO existen en Paraguay (ventaja competitiva)
Una de las grandes ventajas de Paraguay es lo que NO se paga:
❌ No hay impuesto a la riqueza o bienes personales
- A diferencia de Argentina, no pagas impuesto anual por tus activos
❌ No hay impuesto a la herencia entre descendientes directos
- Puedes heredar propiedades sin carga fiscal significativa
- Solo gastos notariales menores
❌ No hay ganancias de capital para no residentes (en ciertos casos)
- Si no eres residente fiscal, puede haber tratamientos especiales
❌ No hay impuesto sobre transferencias internacionales
- Libertad cambiaria total
- Puedes enviar rentas al exterior sin retenciones
❌ No hay cepo cambiario
- Compra/venta de dólares sin límites ni autorizaciones
Comparativa regional de carga fiscal inmobiliaria
| País | Impuesto renta alquiler | Impuesto propiedad anual | Impuesto ganancia capital | Impuesto bienes personales |
| Paraguay | 10% | 0.5-1% valor fiscal | 10% | No |
| Argentina | Hasta 35% | 1.25% + 0.5-2% municipal | 15% | Hasta 1.75% |
| Brasil | Hasta 27.5% | 1-1.5% | 15-20% | No |
| Uruguay | 12% | 0.25-1% | 12% | No |
| Chile | Hasta 40% | 1-1.2% | Hasta 40% | No |
Conclusión: Paraguay tiene la carga fiscal más baja de la región para rentas inmobiliarias.
Ejemplo completo: Rentabilidad neta de una inversión
Inversión: Departamento de USD 150,000 en Villa Morra
COMPRA:
Precio: USD 150,000
IVA (nuevo): USD 15,000
Escrituración (4%): USD 6,600
Inversión total: USD 171,600
INGRESOS ANUALES:
Alquiler mensual: USD 1,000
Total anual: USD 12,000
GASTOS ANUALES:
Impuesto inmobiliario: USD 525
Condominio: USD 1,200
Mantenimiento: USD 400
Administración: USD 1,200
Seguro: USD 250
Total gastos: USD 3,575
Renta bruta: USD 12,000 – USD 3,575 = USD 8,425
IRP (10%): USD 842.50
RENTA NETA: USD 7,582.50/año
RENTABILIDAD NETA: 4.42% anual en dólares
(sin contar apreciación del capital estimada en 8-10% anual)
Consejos para optimizar tu carga fiscal
1. Deduce todos los gastos permitidos
- Guarda todas las facturas de reparaciones y servicios
- Documenta cada gasto para maximizar deducciones
2. Estructura correctamente tu inversión
- Si tienes múltiples propiedades, considera crear una empresa
- Consulta con un contador especializado en inversiones
3. Aprovecha el pago adelantado de impuestos municipales
- Descuentos del 10-20% por pago anual anticipado
4. Considera el régimen de retención en origen
- Más simple si no quieres lidiar con declaraciones anuales
- El inquilino retiene el 8% mensualmente
5. Planifica la venta estratégicamente
- La ganancia de capital se calcula desde el momento de compra
- Mantener propiedades a largo plazo puede ofrecer beneficios
Requisitos para inversores extranjeros
Documentación necesaria:
- RUC (Registro Único del Contribuyente): Obligatorio para declarar impuestos
- Cuenta bancaria local: Facilita el pago de impuestos
- Contador matriculado: Recomendado para declaraciones y optimización fiscal
Proceso de obtención del RUC:
- Presentarse en la SET (Subsecretaría de Estado de Tributación)
- Documentos: Pasaporte, comprobante de domicilio
- Trámite: 1-2 días
- Costo: Gratuito
Herramientas y recursos útiles
Páginas oficiales:
- SET (Subsecretaría de Estado de Tributación): www.set.gov.py
- Municipalidad de Asunción: www.asuncion.gov.py
- Calculadora de impuestos IRP: Disponible en portal SET
Aplicaciones:
- Marangatu: App oficial de SET para declaraciones
- Portal del contribuyente: Gestión online de impuestos
Conclusión: Ventaja fiscal competitiva
Paraguay ofrece uno de los regímenes fiscales más atractivos de Latinoamérica para inversores inmobiliarios. Con una tasa efectiva de apenas 10% sobre rentas y ausencia de impuestos patrimoniales, la carga fiscal total es significativamente menor que en países vecinos.
Para un inversor extranjero que busca maximizar su rentabilidad, la combinación de bajos impuestos, libertad cambiaria y estabilidad económica hace de Paraguay una opción inmejorable en la región.
Recomendaciones finales:
✅ Trabaja con profesionales locales: Un buen contador puede ahorrarte dinero y dolores de cabeza
✅ Mantén registros ordenados: Documenta todo para maximizar deducciones
✅ Planifica a largo plazo: La inversión inmobiliaria en Paraguay se beneficia del tiempo
✅ Aprovecha la simplicidad: El sistema es mucho más simple que en otros países
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