Rentabilidad neta: El cálculo completo
Gastos operativos anuales típicos
Para calcular la rentabilidad real, debemos considerar todos los gastos:
Ejemplo: Departamento 2 dormitorios en Villa Morra
INVERSIÓN INICIAL:
Precio departamento: USD 165,000
IVA (10% – solo si es nuevo): USD 16,500
Escrituración (4%): USD 6,600
Muebles y equipamiento: USD 8,000
INVERSIÓN TOTAL: USD 196,100
INGRESOS ANUALES:
Alquiler mensual: USD 1,050
Ocupación (95%): 11.4 meses
Ingreso anual: USD 11,970
GASTOS ANUALES:
Impuesto inmobiliario: USD 580
Gastos de condominio: USD 1,320 (USD 110/mes)
Mantenimiento y reparaciones: USD 600
Comisión administración (10%): USD 1,197
Seguro de incendio: USD 280
Vacancia (5%): USD 630
Total gastos: USD 4,607
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS: USD 7,363
IRP (10%): USD 736
UTILIDAD NETA: USD 6,627
RENTABILIDAD NETA: 3.38% anual
RENTABILIDAD + APRECIACIÓN (8%): 11.38% anual
Análisis: Aunque la rentabilidad neta en efectivo es del 3.38%, al agregar la apreciación promedio del capital (8-10% anual en zonas prime), el retorno total supera el 11-13% anual.
Comparativa: Torres vs Casas
| Factor | Departamento en torre | Casa |
| Precio promedio | USD 150,000 | USD 200,000 |
| Rentabilidad bruta | 6.5-8% | 4-5.5% |
| Gastos de mantenimiento | Bajos (compartidos) | Altos (individuales) |
| Seguridad | Alta (24/7) | Variable (depende zona) |
| Amenities | Incluidos | No incluidos |
| Liquidez | Alta (fácil de vender) | Media-baja |
| Apreciación | 8-10% anual | 6-8% anual |
| Tiempo de venta | 2-4 meses | 6-12 meses |
| Target inquilinos | Amplio | Limitado (familias) |
| Vacancia promedio | 5-7% | 8-12% |
Conclusión: Los departamentos en torres superan a las casas en casi todos los indicadores de inversión.
Estrategias de inversión en altura
Estrategia 1: Alquiler tradicional a largo plazo
Perfil: Inversores que buscan ingresos pasivos estables
Características:
- Contratos de 1-2 años renovables
- Ocupación: 95%+ con buen inquilino
- Menor gestión y mantenimiento
- Ingresos predecibles
Rentabilidad neta esperada: 3-4.5% + apreciación
Mejor para:
- Monoambientes y 1 dormitorio: Profesionales jóvenes
- 2-3 dormitorios: Familias y ejecutivos
Estrategia 2: Alquiler temporal (Airbnb/booking)
Perfil: Inversores que buscan mayor rentabilidad y pueden gestionar activamente
Números reales:
Departamento 1 dormitorio – Villa Morra
Precio compra: USD 110,000
Tarifa/noche: USD 60
Ocupación promedio: 20 noches/mes
Ingreso mensual: USD 1,200
Ingreso anual: USD 14,400
Gastos adicionales:
Limpieza: USD 2,400/año
Servicios (internet, cable, servicios): USD 1,800/año
Reposición (desgaste acelerado): USD 1,200/año
Plataformas (15%): USD 2,160/año
Total gastos extras: USD 7,560/año
Rentabilidad bruta: 13.1%
Rentabilidad neta: 6.2% (casi el doble del alquiler tradicional)
Ventajas:
- ✅ 50-100% más de ingresos que alquiler tradicional
- ✅ Flexibilidad para uso personal
- ✅ Tarifas ajustables según demanda
Desventajas:
- ❌ Requiere gestión activa
- ❌ Mayor desgaste del inmueble
- ❌ Ingresos variables
- ❌ Cumplimiento normativo (permisos, impuestos)
Zonas ideales: Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes (cerca de empresas y centros comerciales)
Estrategia 3: Compra en preventa (Flipping)
Perfil: Inversores que buscan ganancia de capital rápida
Mecánica:
- Comprar en preventa (planos) con 20-30% de descuento
- Pagar en cuotas durante construcción (18-36 meses)
- Vender al finalizar construcción
Ejemplo real:
Preventa – Precio de lista: USD 150,000
Descuento preventa (25%): USD 112,500
Forma de pago:
– Reserva (10%): USD 11,250
– Cuotas mensuales (24 meses): USD 4,219/mes
– Entrega (30%): USD 33,750
Valor al terminarse la obra: USD 150,000+
Inversión total: USD 112,500
Ganancia potencial: USD 37,500+ (33%+ ROI)
Tiempo: 24 meses
Riesgos:
- ❌ Retraso en la entrega de obra
- ❌ Cambios en el mercado
- ❌ Calidad de construcción
- ❌ Capital inmovilizado sin generar renta
Mitigación:
- ✅ Comprar a desarrolladores con track record
- ✅ Verificar avance de obra regularmente
- ✅ Diversificar en múltiples proyectos
Estrategia 4: Portfolios diversificados
Perfil: Inversores con mayor capital que buscan escalabilidad
Concepto: Comprar múltiples unidades pequeñas en lugar de una grande
Ejemplo comparativo:
OPCIÓN A: 1 departamento de 3 dormitorios
Inversión: USD 240,000
Alquiler: USD 1,400/mes
Rentabilidad neta: 6.5%
OPCIÓN B: 3 monoambientes
Inversión: USD 240,000 (USD 80,000 c/u)
Alquiler total: USD 1,650/mes (USD 550 c/u)
Rentabilidad neta: 7.8%
VENTAJAS OPCIÓN B:
+ 20% más de rentabilidad
+ Diversificación de riesgo (si uno está vacío, tienes otros 2)
+ Mayor liquidez (más fácil vender unidades de USD 80k)
+ Flexibilidad (puedes vender una y mantener otras)
Factores que afectan la rentabilidad
1. Ubicación (el factor #1)
Zonas premium (Villa Morra, Carmelitas):
- Rentabilidad: 6-7%
- Apreciación: 10-12% anual
- Vacancia: 3-5%
- Perfil: Más estable, menor riesgo
Zonas emergentes (Trinidad, Mburucuyá):
- Rentabilidad: 7-8.5%
- Apreciación: 12-15% anual
- Vacancia: 5-8%
- Perfil: Mayor potencial, mayor riesgo
Criterios de ubicación ideal:
- ✅ A menos de 10 minutos de centros comerciales
- ✅ Acceso a avenidas principales
- ✅ Cercanía a oficinas y empresas
- ✅ Desarrollo comercial en la zona
- ✅ Seguridad del entorno
2. Amenities y servicios
Torres con amenities premium:
- Piscina, gym, salón de eventos, coworking
- Alquiler 15-20% superior
- Mayor demanda y menor vacancia
- Target: Profesionales de alto nivel
Torres estándar:
- Seguridad, estacionamiento
- Alquiler promedio de mercado
- Demanda estable
- Target: Público general
3. Estado y edad del edificio
Nuevos (0-5 años):
- Precio: Premium
- Mantenimiento: Mínimo
- Tecnología: Moderna
- Depreciación: Nula
Semi-nuevos (5-10 años):
- Precio: Equilibrado
- Mantenimiento: Bajo
- Mejor relación precio-rentabilidad
Antiguos (10+ años):
- Precio: Descuento 20-30%
- Mantenimiento: Más frecuente
- Rentabilidad bruta más alta
- Requiere renovaciones periódicas
4. Calidad de construcción y desarrollador
Desarrolladores premium:
- Pérez Companc, GYR, Grupo Inmobiliario, Terrazas
- Precio: 10-15% más alto
- Plusvalía: Superior
- Terminaciones: Excelentes
Desarrolladores emergentes:
- Precio: Más competitivo
- Riesgo: Mayor (verificar antecedentes)
- Oportunidad: Posibles gangas
Proyecciones futuras: ¿Seguirá creciendo la rentabilidad?
Factores positivos
- Crecimiento demográfico continuo
- Asunción crece 3% anual
- Inmigración internacional sostenida
- Preferencia generacional por departamentos
- 68% de menores de 35 años prefiere vivir en torres
- Desarrollo de infraestructura
- Nuevo puente con Argentina (incrementará demanda)
- Expansión del metro bus
- Nuevos centros comerciales y oficinas
- Nearshoring y empresas multinacionales
- Ejecutivos extranjeros necesitan departamentos amueblados
- Demanda corporativa en aumento
Riesgos a considerar
- Sobreoferta en algunas zonas
- Demasiada construcción puede presionar precios
- Monitorear absorción del mercado
- Cambios regulatorios
- Posibles nuevas normativas de alquiler
- Impuestos municipales (aunque poco probable)
- Ciclos económicos
- Recesión podría afectar demanda y precios
- Paraguay históricamente resiliente
Predicción 2025-2030
Escenario conservador:
- Rentabilidad: 5.5-7% anual
- Apreciación: 6-8% anual
- Retorno total: 11.5-15%
Escenario optimista:
- Rentabilidad: 6.5-8% anual
- Apreciación: 9-12% anual
- Retorno total: 15.5-20%
Checklist: Cómo elegir el departamento perfecto para inversión
Ubicación
- [ ] Zona con alta demanda de alquileres
- [ ] Acceso fácil a transporte público
- [ ] Proximidad a centros comerciales (menos de 10 min)
- [ ] Zona en desarrollo ascendente
- [ ] Seguridad del entorno
Edificio
- [ ] Desarrollador con buen track record
- [ ] Amenities relevantes para tu target
- [ ] Gastos de condominio razonables (no más de USD 1.5/m²)
- [ ] Estacionamiento incluido
- [ ] Seguridad 24/7
Unidad
- [ ] Planta distribución funcional
- [ ] Buena orientación (norte/este preferible)
- [ ] Vista sin obstrucciones
- [ ] Estado de conservación
- [ ] Incluye muebles/cocina equipada
Números
- [ ] Rentabilidad bruta mínima 6%
- [ ] Potencial de apreciación 8%+
- [ ] Precio por m² competitivo vs zona
- [ ] Gastos totales no superan 35% de la renta
Legal
- [ ] Título de propiedad limpio
- [ ] Sin deudas de condominio
- [ ] Reglamento de copropiedad favorable
- [ ] Permisos municipales al día
Caso de estudio real: Inversión exitosa
Inversor: Jorge M., argentino, 45 años Fecha compra: Enero 2022 Inversión: 3 monoambientes en Villa Morra
INVERSIÓN INICIAL (2022):
3 monoambientes: USD 210,000
Escrituración: USD 8,400
Muebles: USD 12,000
Total: USD 230,400
INGRESOS ANUALES (2024):
Alquiler promedio: USD 550 x 3 = USD 1,650/mes
Ocupación: 96%
Ingreso anual: USD 19,008
GASTOS ANUALES:
Impuestos y condominio: USD 4,200
Mantenimiento: USD 1,800
Administración: USD 1,900
Total gastos: USD 7,900
UTILIDAD NETA: USD 11,108
Rentabilidad efectivo: 4.82%
APRECIACIÓN DE CAPITAL:
Valor actual (2025): USD 255,000
Ganancia no realizada: USD 24,600
Apreciación: 10.7% en 3 años
RETORNO TOTAL: 15.52% anual compuesto
Lecciones del caso:
- Diversificación funcionó mejor que una unidad grande
- Villa Morra demostró ser zona estable
- La suma de rentabilidad + apreciación superó expectativas
- Gestión profesional redujo vacancia
Conclusión: ¿Son una buena inversión los departamentos en altura?
SÍ, si:
- ✅ Buscas rentabilidad superior a opciones conservadoras (plazo fijo, bonos)
- ✅ Puedes mantener la inversión 5+ años para maximizar apreciación
- ✅ Eliges correctamente ubicación y tipo de unidad
- ✅ Tienes estrategia clara (alquiler tradicional vs temporal)
- ✅ Trabajas con profesionales (inmobiliaria, administrador)
NO, si:
- ❌ Necesitas liquidez inmediata
- ❌ Esperas rentabilidades de 15%+ solo en efectivo
- ❌ No puedes tolerar periodos de vacancia
- ❌ No tienes capital para cubrir gastos inesperados
Próximos pasos para invertir
- Define tu presupuesto y objetivos
- ¿Cuánto puedes invertir?
- ¿Buscas flujo de caja o apreciación?
- ¿Qué plazo de inversión tienes?
- Investiga zonas y proyectos
- Visita personalmente
- Compara precios y amenities
- Verifica desarrolladores
- Analiza los números
- Calcula rentabilidad neta realista
- Considera todos los gastos
- Proyecta flujo de caja
- Asesoramiento profesional
- Inmobiliaria especializada
- Abogado para revisión legal
- Contador para planificación fiscal
- Ejecuta la compra
- Negocia precio y condiciones
- Verifica documentación
- Cierra con seguridad jurídica
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Las propiedades en altura (departamentos en torres) se han convertido en la opción favorita de inversores en Asunción, tanto locales como extranjeros. Este fenómeno responde a una combinación de factores: mayor seguridad, amenities modernos, ubicaciones estratégicas y, lo más importante, excelente rentabilidad.
En este análisis exhaustivo, exploramos los números reales de inversión en departamentos, comparamos con otras opciones inmobiliarias y proporcionamos datos concretos para tomar decisiones informadas.
El boom de las torres en Asunción
Contexto del mercado
En los últimos 10 años, Asunción ha experimentado una transformación vertical sin precedentes:
- Más de 150 torres construidas desde 2015
- 50+ proyectos en construcción actualmente
- Crecimiento del 35% en oferta de departamentos en los últimos 5 años
- Concentración en zonas prime: Villa Morra, Carmelitas, Manorá, Centro
¿Por qué esta explosión de demanda?
- Cambio generacional: Millennials y Gen Z prefieren departamentos sobre casas
- Seguridad: Torres con vigilancia 24/7 y accesos controlados
- Amenities: Gym, piscina, salones de eventos, coworking
- Ubicación: Proximidad a centros comerciales, oficinas y servicios
- Mantenimiento: Menor carga de mantenimiento vs casas
- Inversión extranjera: Argentinos, brasileños y europeos buscan este formato
Análisis de rentabilidad: Los números reales
Rentabilidad bruta promedio por zona (2025)
| Zona | Precio promedio/m² | Alquiler promedio/m² | Rentabilidad bruta anual |
| Villa Morra | USD 2,200 | USD 11-13 | 6.0-7.1% |
| Carmelitas | USD 2,000 | USD 10-12 | 6.0-7.2% |
| Manorá | USD 1,800 | USD 9-11 | 6.0-7.3% |
| Las Mercedes | USD 2,100 | USD 10-12 | 5.7-6.9% |
| Zona Centro | USD 1,600 | USD 9-10 | 6.75-7.5% |
| Trinidad | USD 1,500 | USD 8-10 | 6.4-8.0% |
Conclusión: La rentabilidad bruta oscila entre 6-8% anual, superior al promedio de casas (4-5.5%) y muy superior a plazos fijos bancarios (2-3%).
Desglose por tipo de departamento
Monoambiente (30-40 m²)
Perfil:
- Precio compra: USD 60,000 – 90,000
- Alquiler mensual: USD 450 – 650
- Rentabilidad bruta: 7-8.5% anual
- Target de inquilinos: Profesionales jóvenes, estudiantes universitarios, ejecutivos solteros
Ejemplo real:
Inversión: USD 75,000
Alquiler: USD 550/mes
Ingreso anual: USD 6,600
Rentabilidad bruta: 8.8%
Ventajas:
- ✅ Mayor rentabilidad porcentual
- ✅ Más fácil de alquilar (alta demanda)
- ✅ Menor inversión inicial
- ✅ Rotación más rápida (buenos para Airbnb)
Desventajas:
- ❌ Mayor desgaste (más rotación de inquilinos)
- ❌ Menor apreciación a largo plazo
- ❌ Gastos de condominio proporcionalmente más altos
Departamento de 1 dormitorio (45-60 m²)
Perfil:
- Precio compra: USD 90,000 – 140,000
- Alquiler mensual: USD 650 – 900
- Rentabilidad bruta: 7-7.5% anual
- Target: Parejas jóvenes, profesionales, expatriados
Ejemplo real:
Inversión: USD 110,000
Alquiler: USD 750/mes
Ingreso anual: USD 9,000
Rentabilidad bruta: 8.2%
El punto dulce de la inversión:
- ✅ Balance ideal entre precio y rentabilidad
- ✅ Alta demanda permanente
- ✅ Inquilinos más estables
- ✅ Buena apreciación de capital
Departamento de 2 dormitorios (70-90 m²)
Perfil:
- Precio compra: USD 140,000 – 200,000
- Alquiler mensual: USD 900 – 1,300
- Rentabilidad bruta: 6.5-7.5% anual
- Target: Familias pequeñas, parejas con hijo, ejecutivos
Ejemplo real:
Inversión: USD 165,000
Alquiler: USD 1,050/mes
Ingreso anual: USD 12,600
Rentabilidad bruta: 7.6%
Características:
- ✅ Inquilinos más estables (familias)
- ✅ Contratos más largos (promedio 2-3 años)
- ✅ Excelente para crecimiento de capital
- ❌ Menor rotación (más difícil vender rápido)
Departamento de 3 dormitorios (100-130 m²)
Perfil:
- Precio compra: USD 200,000 – 300,000
- Alquiler mensual: USD 1,200 – 1,800
- Rentabilidad bruta: 6-7% anual
- Target: Familias, expatriados con niños, ejecutivos seniors
Ejemplo real:
Inversión: USD 240,000
Alquiler: USD 1,400/mes
Ingreso anual: USD 16,800
Rentabilidad bruta: 7.0%
Observaciones:
- ✅ Máxima estabilidad de inquilinos
- ✅ Rentas más altas en valor absoluto
- ✅ Menor vacancia (mercado más selectivo pero estable)
- ❌ Menor rentabilidad porcentual
- ❌ Pool de inquilinos más reducido